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WillyRong: 理财产品“包租房”,不用操心不用忙! [复制链接]

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离线Willy
 

— 本帖被 hndzxwh 执行置顶操作(2018-05-30) —
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XF(I$Mxl6  
随着房价的高企,买到好的投资房产是越来越难了! Nh~ Hh(   
i$)bZr\  
在经济发展好的年头,房价上升的速度往往快于租金上涨的速度。这个道理很简单,房价可以$1万$2万$3万甚至更多的上涨,但租金从原来的租价每上涨$100美元,都会引起租户的不满,也会因此刷掉一批潜在的租户。 QJp _>K  
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比如说,我给自己定找出租房的上限是 $1500/每月,结果房东把原来这栋出租房上市的租金从$1500/每月提高到了$1600/每月,那房东你这栋的出租房就不在我搜房的指标之内了,换句话说,想租这栋房子的人减少了。 JpE4 o2  
Z}.N4 /  
相对应的是,买到好的投资回报率的房子不容易了,往往算下来的投资回报率不足以3%,2%,甚至更低!有些人买这样低回报率的出租房,除了看回报率外,另外还考虑其潜在的保值和升值空间不错,才下手买的。也就是说,“矬子里面拔将军”,是一种不得已而为之的举措! ./mh 9ax  
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算投资回报率,有人给出了现金买投资房计算回报率的公式: AD =@  
(现金买投资房产)投资回报率  = (10月的租金 – 1年的各种花费)/ 买房价。 Gvv~P3Dm  
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我们华人的数学很好,都知道买房价(分母)越低,投资回报率就越高。如果是贷款买投资房产,因素多一些,计算复杂了,为了简化文章,这里就不讨论了。 /ZZo`   
Jt"0|+g|  
在我认识的一些华人当中,因为这几年经济好,工作稳定,手里又积攒下了很多现金,有人高达$20万,$30万,甚至更多!他们急于为手中的钱找出路,将现金变实物! tYiK#N7  
v0|A N  
人们喜欢买房子就像女人喜欢买衣服一样,有了钱是一定要买的,不能让钱躺在银行里贬值!那怎么才能解开“房价高企,投资回报率低”的这个死结呢? `GS!$9j  
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据我所知,有“聪明”的开发商为大家找到了解决的途径,提供了“买房-包租”一条龙的服务项目,低价的Townhouse $16万~$20万多一点,过户后,空档期算2个月,然后起算租金,保证净回报6%/一年,如果是Single Family House, 过户后,空档期算2个月,然后起算租金,保证净回报5%/一年。 y.2_5&e/  
vG O-a2Z  
你问我是买Townhouse好?还是买Single Family House好?这是“萝卜青菜各有所爱”的问题,我只能给你推荐房源,买哪种房产,你要自己拿主意,结果引出了下面的对话: BKfcK>%g  
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投资人: Willy,你好,我有一些闲钱,大约$28万美元的存款,我该如何做? MPA<?  
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Willy:可以考虑买投资房啊! esx<feP)\  
最近和我们合作的一个开发商推出了“一条龙的套餐”--“理财产品”性质的投资房,小区的独栋2层小楼4房2.5卫均价在$25~$30万左右,这个开发商可负责包租长达5年以上,净回报率是5%一年,就像是一个 “理财产品” ,放在那里,你不用操心不用管,自然回报,省心省力还赚钱!包租满5年以后,如果你还想续包,你可以和开发商谈续约之事。 !p4w 8  
IBb3A  
投资人:  听起来很有吸引力,我知道现在好学区的新房都是$45万了,在哪里? EcrM`E#kaZ  
5#s?rA%u  
Willy: 在亚特兰大南部, 去机场很方便,离高速也近, 交通发达, 附近还有大型的Shopping Mall,很有发展潜力,看好将来。 Zalgg/.  
2Ch!LS:+  
投资人:  $28万的独栋2层小楼(Single Family House)可以租多少钱? g e:UliHJ  
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Willy: 据开发商估计在$1800~$1900美元/每月左右。 id@!kSR  
开发商是这样估计的: <splLZW3k  
假如$28万的独栋2层小楼月租$1800美元,一年开发商返回给买房客的资金回报是:$280,000 x 5% = $14,000美元/一年。 16)@<7b]J  
你全额现金买房, 开发商每月回报买房客是:$14000 / 12 = $1,167美元/每月。 [t5:4 Iq  
即开发商赚取的费用是 $1800 -  $1,167 = $633 美元/每月。 bwUsE U 0  
这费用中,开发商要付地税、房屋保险、HOA Fee、维修保养等一切费用,当然前5年新房的维修保养费用不会很多,这和你买新车的道理一样,每月分摊了这些费用,开发商每月的$633美元也不算多。 Cq;t;qN,nQ  
TAl py$  
再说“有闲钱”的人,有2种情况: gBUtv|(@>[  
1. 有全额现金能力的人,可以一次性用$28万现金买$28万的独栋2层小楼4房2.5卫的房子。 ym:^Y-^iV  
2. 另一种“有闲钱”的人,不一定有全款买房的能力,但他们可以利用“银行杠杆”买超过他们首付能力的房产。 @FIR9XJ  
这就是 “钱生钱”,“借鸡生蛋,以小博大”的道理! Bx 0^?>  
xz[a3In+  
投资人:   如果我贷款买房,$28万的独栋房付25%的首付是:$28000 x 25% = $70,000. ($7万) 。 dQ@ e+u5  
30年固定投资房贷款利率现在都接近4.75%了,贷款$21万,差不多每月还贷也要有$1300了,我每月没有什么赚头了,搞不好还要向里面倒贴$150/每月。 mza1Q~<  
g #u1.|s&p  
Willy:你本来就应该付$28万现金买这房,可你借了银行的钱,你是用“杠杆”得到的钱去买这房子,你就要付银行的利息+本金,贴点钱是应该的,“天下没有免费的午餐”! J/8aDr (+  
S*Un$ngAh  
假定你从开发商收到的钱 ≈ 你还贷的钱(甚至你每月还要自掏腰包还银行$150美元), l;}D| 6+_W  
假如开发商负责给你包租10年,和你同步还贷结束(你每月用多还贷的方法提早还完贷款), *,{. oO9#  
但你是拿$7万+ $18000 (每月贴钱$150 x 12个月 x 10年) +还银行贷款的钱,10年后你得到了一栋现在$28万可能那时市值$38万美元的小洋楼了。 o Q I3Yz  
\Xc6K!HJM  
投资人:  对啊!我2016年在银行就存有$28万的现金,心想等等看房价是否会降,结果2017年房价又升了,2018年会怎么样? [tym~ZZ]_m  
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Willy: 2018年经济依然看好,朝鲜韩国元首实现了首次会面,“川金会”也在酝酿中, 半岛朝着“无核化”进行,东北亚局势稳定,东北亚中日韩+1自贸区协议正在谈判中。还有最新消息:中美贸易战停火止战!这都是经济利好的信号,所以2018年度房市应该是“稳中有升”,有大把闲钱还是要投资买房。 nzE4P3 C+  
o{pQDI {R  
Willy: 你说2016年你在银行就存有$28万的现金,现在银行的存款利率很低,就算10年后,你在银行账面上的存款数额达到了$30万,可现在的这栋$28万的房子那时可能已经是$38万了。钱毛了,相当于你在银行的存款“缩水”了,买不了现在的$28万的房子了。 3]WIN_h  
]S<eO 6z  
投资人:  有道理,我想去看看这个开发商负责包租的小区,你什么时候有时间能带我去看看 ? _JOrGVmD  
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Willy: 这次一共开盘从 lot 1 ~ lot 51, 定金是$3000,有好的lot, 也有靠近高压线的lot, 可选的好lot 不很多,买的人不少,要抓紧! zM"OateA  
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投资人:  哇!我要赶快和我老婆商量一下,马上去看,不然好lot 都要被别人定走了。 CdlE"Ye  
%sP C3L  
Willy:  是呀!我们正在组织一个看房团,带真想买房的人一起去看,如果你在亚特兰大,想要参加,赶快私信我,我等你的好消息! 7kx)/Rw\B  
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正在销售的Single Family House 小区二期效果图 0R AmwfXm  
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正在销售的Single Family House 小区二期效果图 \k/ N/&;  
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已经建成的Single Family House 小区一期房子 *Uie{^p?  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 9YRoWb{y  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 |ybW  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 < gB>j\:  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 /=I&-g xC  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 *c4uCI:0t  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 Yn4c6K  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 o:B?gDM  
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正在销售的一个Townhouse小区效果图 >y)(M(o  
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上面这个Townhouse小区已经建成的联排房子外观照片 j_S///  
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正在销售的这个Townhouse小区Lots(地段) 分布图 ;ZZ%(P=-  
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另一个正在销售的Townhouse小区已经建成的联排房子外观照片 H|_^T.n?E  
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上面这个Townhouse小区已经建成的联排房子背面照片 3|zqEGT*  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 54~`8f  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 {N1Ss|6  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 ^|y6oj  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 *KNj5>6=  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 vaL+@Kq~&  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 cF!ygz//  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 V5sH:A7GJ  
(全文完) taOD,}c|$  
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