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WillyRong: 理财产品“包租房”,不用操心不用忙! [复制链接]

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离线Willy
 

— 本帖被 hndzxwh 执行置顶操作(2018-05-30) —
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iW /}#  
随着房价的高企,买到好的投资房产是越来越难了! %1$,Vs<RH  
Per1IcN  
在经济发展好的年头,房价上升的速度往往快于租金上涨的速度。这个道理很简单,房价可以$1万$2万$3万甚至更多的上涨,但租金从原来的租价每上涨$100美元,都会引起租户的不满,也会因此刷掉一批潜在的租户。 3kMf!VL  
3;s\OW`  
比如说,我给自己定找出租房的上限是 $1500/每月,结果房东把原来这栋出租房上市的租金从$1500/每月提高到了$1600/每月,那房东你这栋的出租房就不在我搜房的指标之内了,换句话说,想租这栋房子的人减少了。 Hg$lXtn]  
v oj^pzZ  
相对应的是,买到好的投资回报率的房子不容易了,往往算下来的投资回报率不足以3%,2%,甚至更低!有些人买这样低回报率的出租房,除了看回报率外,另外还考虑其潜在的保值和升值空间不错,才下手买的。也就是说,“矬子里面拔将军”,是一种不得已而为之的举措! fsWTF<Y  
w=J3=T@TD  
算投资回报率,有人给出了现金买投资房计算回报率的公式: ~O &:C{9=  
(现金买投资房产)投资回报率  = (10月的租金 – 1年的各种花费)/ 买房价。 =rCIumqD-}  
kq,ucU%>p  
我们华人的数学很好,都知道买房价(分母)越低,投资回报率就越高。如果是贷款买投资房产,因素多一些,计算复杂了,为了简化文章,这里就不讨论了。 K&KWN]  
QW(Mz Hg  
在我认识的一些华人当中,因为这几年经济好,工作稳定,手里又积攒下了很多现金,有人高达$20万,$30万,甚至更多!他们急于为手中的钱找出路,将现金变实物! }d}Ke_Q0  
C&rkvM8  
人们喜欢买房子就像女人喜欢买衣服一样,有了钱是一定要买的,不能让钱躺在银行里贬值!那怎么才能解开“房价高企,投资回报率低”的这个死结呢? EA]U50L(  
<3C*Z"aQ>|  
据我所知,有“聪明”的开发商为大家找到了解决的途径,提供了“买房-包租”一条龙的服务项目,低价的Townhouse $16万~$20万多一点,过户后,空档期算2个月,然后起算租金,保证净回报6%/一年,如果是Single Family House, 过户后,空档期算2个月,然后起算租金,保证净回报5%/一年。 hNmJ!Uo  
Y\?"WGL)p  
你问我是买Townhouse好?还是买Single Family House好?这是“萝卜青菜各有所爱”的问题,我只能给你推荐房源,买哪种房产,你要自己拿主意,结果引出了下面的对话: HqT#$}rv  
<;Zmjeb+#  
投资人: Willy,你好,我有一些闲钱,大约$28万美元的存款,我该如何做? <T|3`#o0  
o="M  
Willy:可以考虑买投资房啊! W+ko q*P  
最近和我们合作的一个开发商推出了“一条龙的套餐”--“理财产品”性质的投资房,小区的独栋2层小楼4房2.5卫均价在$25~$30万左右,这个开发商可负责包租长达5年以上,净回报率是5%一年,就像是一个 “理财产品” ,放在那里,你不用操心不用管,自然回报,省心省力还赚钱!包租满5年以后,如果你还想续包,你可以和开发商谈续约之事。 J,y[[CdH`  
>_"an~Ss  
投资人:  听起来很有吸引力,我知道现在好学区的新房都是$45万了,在哪里? e [mm  
Q:k}Jl  
Willy: 在亚特兰大南部, 去机场很方便,离高速也近, 交通发达, 附近还有大型的Shopping Mall,很有发展潜力,看好将来。 X!dYdWw*m  
T !WT;A   
投资人:  $28万的独栋2层小楼(Single Family House)可以租多少钱? O5nD+qTQ#  
]*[ 2$  
Willy: 据开发商估计在$1800~$1900美元/每月左右。 ~;{; ,8!)  
开发商是这样估计的: %.-4!vj  
假如$28万的独栋2层小楼月租$1800美元,一年开发商返回给买房客的资金回报是:$280,000 x 5% = $14,000美元/一年。 '=8d?aeF  
你全额现金买房, 开发商每月回报买房客是:$14000 / 12 = $1,167美元/每月。 ofw3S |F6  
即开发商赚取的费用是 $1800 -  $1,167 = $633 美元/每月。 "8jf81V*  
这费用中,开发商要付地税、房屋保险、HOA Fee、维修保养等一切费用,当然前5年新房的维修保养费用不会很多,这和你买新车的道理一样,每月分摊了这些费用,开发商每月的$633美元也不算多。 #-i>;Rt  
)g#T9tx2D  
再说“有闲钱”的人,有2种情况: .jT#:_  
1. 有全额现金能力的人,可以一次性用$28万现金买$28万的独栋2层小楼4房2.5卫的房子。 h-<81"}j1  
2. 另一种“有闲钱”的人,不一定有全款买房的能力,但他们可以利用“银行杠杆”买超过他们首付能力的房产。 G[I"8iS,  
这就是 “钱生钱”,“借鸡生蛋,以小博大”的道理! MPg)=LI  
 EC!02S  
投资人:   如果我贷款买房,$28万的独栋房付25%的首付是:$28000 x 25% = $70,000. ($7万) 。 ?:I*8Fj  
30年固定投资房贷款利率现在都接近4.75%了,贷款$21万,差不多每月还贷也要有$1300了,我每月没有什么赚头了,搞不好还要向里面倒贴$150/每月。 ARwD~ Tr  
tq6!`L}3  
Willy:你本来就应该付$28万现金买这房,可你借了银行的钱,你是用“杠杆”得到的钱去买这房子,你就要付银行的利息+本金,贴点钱是应该的,“天下没有免费的午餐”! kr:^tbJ  
""F5z,'  
假定你从开发商收到的钱 ≈ 你还贷的钱(甚至你每月还要自掏腰包还银行$150美元), EPM-df!=  
假如开发商负责给你包租10年,和你同步还贷结束(你每月用多还贷的方法提早还完贷款), k(7&N0V%zz  
但你是拿$7万+ $18000 (每月贴钱$150 x 12个月 x 10年) +还银行贷款的钱,10年后你得到了一栋现在$28万可能那时市值$38万美元的小洋楼了。 9FYUo  
`1{ZqRFQ  
投资人:  对啊!我2016年在银行就存有$28万的现金,心想等等看房价是否会降,结果2017年房价又升了,2018年会怎么样? Mhf5bN|wQ  
-g Sa_8R  
Willy: 2018年经济依然看好,朝鲜韩国元首实现了首次会面,“川金会”也在酝酿中, 半岛朝着“无核化”进行,东北亚局势稳定,东北亚中日韩+1自贸区协议正在谈判中。还有最新消息:中美贸易战停火止战!这都是经济利好的信号,所以2018年度房市应该是“稳中有升”,有大把闲钱还是要投资买房。 }1i`6`y1  
^{;oM^Q'  
Willy: 你说2016年你在银行就存有$28万的现金,现在银行的存款利率很低,就算10年后,你在银行账面上的存款数额达到了$30万,可现在的这栋$28万的房子那时可能已经是$38万了。钱毛了,相当于你在银行的存款“缩水”了,买不了现在的$28万的房子了。 O6a<`]F  
^-Kf']hU  
投资人:  有道理,我想去看看这个开发商负责包租的小区,你什么时候有时间能带我去看看 ? })8N5C+KU  
?5|>@>  
Willy: 这次一共开盘从 lot 1 ~ lot 51, 定金是$3000,有好的lot, 也有靠近高压线的lot, 可选的好lot 不很多,买的人不少,要抓紧! suiS&$-E  
I%X6T@P  
投资人:  哇!我要赶快和我老婆商量一下,马上去看,不然好lot 都要被别人定走了。 udUyh%n  
@oY~..d`  
Willy:  是呀!我们正在组织一个看房团,带真想买房的人一起去看,如果你在亚特兰大,想要参加,赶快私信我,我等你的好消息! 2E/"hQw  
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正在销售的Single Family House 小区二期效果图 a85$K$b>  
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正在销售的Single Family House 小区二期效果图 %D}kD6=  
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已经建成的Single Family House 小区一期房子 ag#S6E^%S  
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已经建成的Single Family House 小区一期房子 foF({4q7b^  
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已经建成的Single Family House 小区一期房子 &<5zqsNJ\a  
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已经建成的Single Family House 小区一期房子 +N9X/QFKV  
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已经建成的Single Family House 小区一期房子 4Lh!8g=/  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 W*4-.*U8a  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 }QcCS2)Ud  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 " 4K(jXq|  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期一层室内照片 HU }7zK2  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 +p_CN*10H  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片 !t %j?\f  
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已经建成的Single Family House 小区样板房一期二层室内照片  69?wc!  
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正在销售的一个Townhouse小区效果图 9ni1f{k  
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上面这个Townhouse小区已经建成的联排房子外观照片 BB$>h}  
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正在销售的这个Townhouse小区Lots(地段) 分布图 S8w _ii3zd  
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另一个正在销售的Townhouse小区已经建成的联排房子外观照片 R'`qKc  
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上面这个Townhouse小区已经建成的联排房子背面照片 2K6qY)/_  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 omu|yCK  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 n;C :0  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 "]x'PI 4J  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房一层室内照片 f4b/NG|  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 t]g-CW 3  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 "1*:JVG  
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上面这个Townhouse小区联排房子已经建成的样板房二层卧室照片 SrJGTuXg  
(全文完) "5!oi]@>(  
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