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新税法下我们需要提前偿还自住房屋贷款吗? [复制链接]

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新税法下我们需要提前偿还自住房屋贷款吗?

原创: DTAX于伟会计师 亚特兰大Sophia何博士房地产

时光飞逝,转眼间2018年的中秋已过,2019年的税季也将来临。最近还是有很多朋友在问我一个问题:因为新税法的实施,他们是不是应该把自己的住房贷款提前付清?关于是否更快还清房贷或更好地利用这笔钱的辩论是一个有争议的财务话题。特朗普的税收计划不太可能改变每一个人的看法,但确实改变了对于贷款利息抵税的数字计算。如果您想要偿还您的抵押贷款,您需要根据自身的财务和具体税务情况慎重考虑。通过这篇文章,希望大家能够了解,在2019年报税时,自己是不是已经变成无法抵扣房屋贷款利息的数百万美国纳税人之一。


2017年,约3200万税务申报人获得了房屋贷款利息扣除。到2018年,这一数字预计将降至1400万。根据国会税务联合委员会的数据,美国百姓由此项抵扣节余的钱,也将从2017年的近600亿美元大幅下降至2018年的250亿美元。因此,当前和未来的房屋贷款持有人需要考虑他们是否需要提前返还部分或全部房屋贷款。

谁应该提前偿还他们的自住房屋贷款?

对于许多人来说,新税法中,对两条间接与房屋贷款相关的税法条款的修改,将对他们的房屋贷款利息抵税产生非常大的影响。

其一是几乎翻倍的“标准扣除”(Standard Deduction)的变化。单独报税的“标准扣除”由2017年的6,350美元升至12,000美元,而夫妻联合报税的则由12,700美元增加到24,000美元。 因此,数百万纳税个人或家庭将不再从个人税表1040的“逐项扣除”附表A(Schedule A)的房屋抵押贷款利息的抵扣中受益。

另一个关键变化是最多扣除10,000美元州和地方的收入和财产税/房产税(称为SALT)的上限规定。 此限额是针对每个纳税申报表,而非每个人。

这些变化将使许多已婚夫妇联合报税的房屋抵押贷款利息的抵扣比单身报税人士更难。 原因如下:2017年,一对夫妇只需要超过12,700美元的“逐项扣除”就能从填报附表A中获益。而现在,“逐项扣除”金额必须超过24,000美元,夫妻联合报税者才能有利。

假设一对夫妇的最高SALT扣除额为10,000美元,在新税法下,他们需要超过14,000美元的房屋贷款利息,慈善捐款等等,总计大于24,000美元,以便使用附表A来获得更多的税务抵扣;而按照2018年之前的标准,只需要2,700美元,即总计12,700美元。根据抵押贷款银行家协会(MortgageBankers Association)的数据,对于30年期抵押贷款320,000美元(平均值),如果贷款利率为4.8%,一年利息约为15,400美元。如果贷款较少或利率较低,则利息支付较少。美国的许多城市和地区,比如亚特兰大都市区,大部分家庭仅仅依靠房屋贷款利息和SALT是不能够超过这个新的“标准扣除” 24,000美元门槛的,因此将不能从贷款利息抵扣中获利。

相对来说,同样假设在有10,000美元的SALT的前提下,个人单独报税的纳税人能够利用房屋贷款抵税的门槛较低,因为每个人也可以扣除最高10,000美元的SALT(已婚分开报税限额为5,000美元)。他们的“标准扣除”额现在为12,000美元,因此许多人只需要超过2,000美元的房屋贷款利息,慈善捐款等,就可以从“逐项扣除”附表A中来获益 。

另外,房屋净值贷款的规则(Home Equity Loan)也发生了变化。为了获得附表A的利息扣除,纳税人必须使用房屋净值贷款购买,建造,或改善现有自住房。如果用于其他目的,例如支付学费或其他个人消费,相应的利息则不可以抵税。


谁不应该提前偿还他们的房屋贷款?

房屋贷款通常是大家可以拥有的最便宜的长期债务之一。考虑到税后成本,它甚至更便宜。如果您可以利用房屋贷款利息抵税,我们来算一下房屋贷款利息实际上花了您多少钱。假设您有4%的房屋贷款利率并且处于25%的联邦个人报税税率范围内,则该抵押贷款每年只需花费3%的利息费用。同时,由于贷款利息抵扣后AGI的降低,州税也会相应的减少。如果您住在像纽约或加利福尼亚这样的高税收州,净成本甚至更低。

另外,您认为您每年可以赚取超过3%的投资收益吗?如果是的话,您可以利用房贷的钱,去更好地投资而不是偿还抵押贷款。如果您有疑问或需要更详细的信息,应该寻求会计师或理财规划师的帮助,来选择更好的投资组合。从数学/计算角度来看,大多数人肯定倾向于投资而不是偿还抵押贷款。随着特朗普税收计划的变化,额外的投资资金变得更加有利。

如果您希望投资亚特兰大房地产市场,Sophia何博士房地产将携手DTAX于伟会计师为您提供全方位房地产和税务规划服务。


本文由Sophia 何博士房地产团队创作。其版权属于作者。如需转载,禁止修改原文标题和内容,并保留本段,否则将追究法律责任,谢谢配合!如需咨询,请联系房产经纪人Sophia He 电话 (706) 206-6577 ; 微信: seagull_2015



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只看该作者 1楼  发表于: 10-04
离线DTAX

只看该作者 2楼  发表于: 10-04
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金牌接送:[表情]  (2018-10-04 17:13) 

谢谢!
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只看该作者 3楼  发表于: 10-06
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只看该作者 4楼  发表于: 10-07
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只看该作者 5楼  发表于: 10-08
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金牌接送:[表情]  (2018-10-07 16:04) 

谢谢鼓励😊😊
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只看该作者 6楼  发表于: 10-15
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只看该作者 7楼  发表于: 10-15
  
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