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房产过户中的摆渡人 ——过户律师(2)

上篇文章,从总体上谈了一下过户律师的作用,后面我要分四个方面,详细谈谈过户律师的具体作用。

 

今天谈第一个方面,解释合同的作用。

 

房屋购买合同通常是以乔治亚州地产经纪协会的范本合同为基础,再通过买卖双方协商后稍作修改的结果,但是有时候碰到一些特殊条款,如果文字模棱两可,双方的解释又不一致时,律师怎样解释就起到了至关重要的作用。 另外由于地产经纪人不像律师喜欢对合同条文进行咬文嚼字的斟酌,如果对一些条款的阐述把握不到位的话,咨询一位有经验的律师对文字修改稍作建议,就能让合同朝对自己客户有利的方向定稿。我时常接到地产经纪来电咨询,不少就是关于出现棘手情况时,合同如何修改才符合自己客户的利益的问题。

 

我曾经被客户聘用,解释一个合同的特殊条款,当时买方经纪对房屋状况的维修条件出具了一些特殊条款,可是有一条关于费用问题表达不清楚,中文往往比较言简意赅,可是如果这样简单地用英文表达就出现了歧义,这个房子的过户律师是卖方指定的,他将该条文以对卖方有利的角度解释,没有扣除这笔钱。由于涉及的金额较大,买方把合同拿来请我解释。

 

我仔细阅读了合同,告诉他这一条为什么含糊模棱两可,朝买方解释是怎么理解,如果朝卖方解释又如何理解,应该如何修改才不会产生异议。可是卖方不答应做任何修改,而卖方指定的律师朝对卖方有利的方向解释,不肯按买方的理解来调整费用的分摊。由于过户律师说了算,如果买方以不同意来不过户,那就是违约行为,需要按合同承担违约责任。违约后果也是一笔不小的罚款,加上纠纷会产生劳命伤财的诉讼,买方也只有哑巴吃黄连,有苦说不出而“含冤”过户了。

 

如果他是由自己指定的律师过户,至少律师不会轻易把合同朝对卖方有利的单一方向解释,而是给双方一个重新协商的机会。如果是我来处理的话,我会问清楚双方当时签这一条时的真实意愿,然后按照这个真实意愿把合同的条款重新更改表达清楚。这样既不让一方钻空子,也不让一方含冤不服。

 

英文本来就不是我们的母语,用词不准确是很常见的事情,这种情况下时有发生。我也常有客户来咨询租约合同或其他商业合同,我从来都是要求他们来办公室当面咨询,这样我才可以有机会跟他们沟通互动,通过问问题来了解他们对这笔交易的真正理解和真实意愿。因为我不仅要读他们带来的书面合同,还要问他们,他们认为自己的条件有哪些,有什么特殊要求等等。像医生看病一样,望、闻、问、切,缺一不可。合同是死的,一味阅读合同只能了解合同说了什么,但是它是否反映了客户的真实意愿,只有我们了解客户的真实意愿后,回头再审阅合同,带着问题去看,才能看出合同与客户真实意愿中的差别。我过去在大律所工作养成的一丝不苟的工作习惯,虽然让我很辛苦,也给我减少了很多出错的机会, 我得到的回馈是客户的满意和感谢,这也让我得到很多温暖,对这份工作也就像先结婚后恋爱一样感情越久弥深了。



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楼主 | 站龄:8年

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