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房产过户中的摆渡人 ——过户律师 (4)


 

我在第一篇文章中谈了过户律师的四个方面的作用:解释合同,审阅产权,清算帐目管理过户金,以及结案后服务。今天我来第三个方面的作用,清算帐目管理过户

 

过户律师检查卖方的产权就要按双方的买卖合同来清理各方应付的账目然后进行过户资金结算工作了里面首先是针对卖家的应付账款要调查清楚并在过户结算书上一一列明在交易完成进行支付,只有支付了这些卖家欠的钱,买家买下的产权才会是干净的。比如,我们经常碰到的一个问题就是卖家告诉我们他只有一笔贷款在房子上可是我们的产权调查出来后发现他有两笔房产贷款抵押。第二笔往往我们通常说的HELOC LOAN,也就是房子上因为净值有余,有的银行给的第二顺位净值贷款(第一笔往往是买房时真正需要的买房借款。这种贷款对房主来说经常起到一种备用金的作用他们有动用这笔贷款,但是许多人因为暂时不需要用钱没有动用这笔贷款,也就是balance is zero 这种情况下房主便不认为自己有两笔贷款其实这种贷款也是把房的产权抵押了的,如果过户时不跟贷款银行要求还款并关掉这笔贷款账户欠款数额是,房产过户以后,卖家还是有动用这笔贷款的能力,保留了信用卡一样。如果他事后动用款项不还,银行是可以追债拍卖房子的,买家就会因为这笔根本不是自己的贷款而失去房子。

 

我对曾经经手的一起案件记忆当时卖家第二顺位贷款,居然在他卖房过户前一周因为另外一个房子需要更多钱而用这笔贷款进行了更新抵押,即把旧的第二顺位贷款还了,换成了更大一笔新的第二顺位贷款,他没有告知我这件事 我们一直找他要第二顺位贷款银行的联系方式,这样我们可以联系银行要求还款并关账户,直到过户前一周才告诉我们说已经还掉了 没有轻信他的回复,要求他提供证明我们亲自联系银行加以印证。 过户前三天他仍然提供不出来,只是告诉我哪个律师替他把款还了。便立即联系了那位律师,律师也提供了还款信息。有点纳闷,为什么他要在卖房前不到一周请别的律师把款还了而且还不过我这个过户律师处理我的认真毛病这时候又犯了,回头又给那位律师打了电话,直接问他为什么他要在房子马上被卖以前把款还了,而且我要提供银行同意解除抵押的证明。 这个律师才恍然大悟地说客户没有通知他在卖房子,他只是在帮他进行更新贷款,客户虽然把旧的贷款还了,但是立马贷款了一笔更大数额的贷款。我们在电话两头都如梦方醒地感谢对方提供的信息很快给我提供了新的银行的信息,立马联系银行要求把刚刚新贷款的新贷款还清要求关掉账户。 但是因为这个贷款手续刚结束不到一周,银行各部门都尚未完成交接工作,我只有说服买家及他的代理经纪,告诉他们事情的严重性,他们才听从了我的建议,把过户一推再推,最后推了近三个月才让我能找到新的第二顺位贷款的所有资料予以户处理 最终进行过户手续 中间卖家对我们进行了几次言辞非常激烈的辱骂电话中的叫嚣就更不用提了,每次我都是义正言辞的回复并对他的欺诈行为加以批评,告知他的代理经纪,如果过户不能完成他的客户要承担全盘责任,并可能欺诈行为替买家的所有损失负责,这样卖家才稍加收卖家的侮辱,让我助手备受压力,当时买家因为着急过户对我的处理也不理解,最终是买家的经纪知道我们的价值,他告诉买家,你不要换律师,只有刘律师会牺牲自己的利益为你着想你看这个案子还没有过户她已经做了这么多工作,现在连一分钱都还没有赚为什么 为自己吗还是为了你?只有那些不负责的律师才会什么案子都过户,因为过户律师的钱就赚到了,谁管你以后的产权纠纷,到时候谁倒霉?还不是买家啊? 买家这才明白我的苦心和跟卖家争锋相对的不易,开始百分之百配合我的工作,三个月后成交时对我表达了真诚的感谢。

过去二十年办案经验中我发现,往往是这个第二顺位贷款麻烦,因为大多数的卖家都记不得自己有这笔贷款了,上述这样带欺诈性的案例不多,卖主借口不欠银行钱来向我们发脾气,质问为什么我对他们不相信,纠缠不清……想起这些常对我的助手心怀感恩,别人都以为我们的工作很简单,就是让双方签签字,可是我助手在幕后跟我一起承担了多少因为客户而受的委屈和压力啊!

 

过户过程往往牵涉到买卖双方以及银行的多笔资金来往,一定要账目准确无误, 不能对经手的钱有任何心。几年前亚特兰大最大的地产过户律师事务所 Morris Hardwick Schneider,就因为里面最大的合伙人律师贪污客户放在律师楼的过户金和定金他们管理很多建筑商的买家的定金东挪西用而最终资不抵债,宣布破产,这些客户的钱随之如东水。做我们这项工作,必须得一颗见钱不眼开的心, 不能经手的百万金钱蒙昧了自己的心同时还有一明察秋毫的眼,不弄错客户的每一笔钱

 

 

 


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楼主 | 站龄:8年

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